Эксперты полагают, что действие вступившего в силу 30 декабря 2020 года ФЗ-494 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в целях обеспечения комплексного развития территорий» или, как его еще называют, «закона о Всероссийской реновации», может неоднозначно сказаться на развитии регионов и формировании в нем жилой городской застройки. В частности, один из главных рисков они видят в массовой проблеме оценки недвижимости в стране.
Уже на примере московской Реновации, отмечена разница подхода в оценке объектов недвижимости и выплате компенсации, которую ожидают собственникам.
Основных проблем в связи с этим может возникнуть несколько. Во-первых, в регионах в список снесенных домов попадут не одни пятиэтажки, а самые разнообразные типы недвижимости. Изменения в рамках перечня объектов могут быть колоссальными: тут может оказаться не только ветхое и аварийное жилье, но и дома, которые, по сути, не имеют стопроцентных признаков изношенности (законом предусмотрен такой критерий). Решение об их внесении будут принимать федеральное руководство или главы муниципалитетов. И это вторая проблема действующего закона – наделение местных властей расширенными полномочиями. В связи с этим есть риск недооцененности таких объектов в рамках процесса передачи их в муниципальную собственность для реновации, а также тем, как собственники текущих объектов недвижимости будут получать компенсацию.
«Одним из сценариев развития событий может стать большое количество судебных споров собственников этих объектов с властями того уровня, в рамках которого будет проводиться оценка объектов и попадание дома в список реновации», – прогнозирует генеральный директор инвестиционной компании R2 Asset Management Вячеслав Рожманов.
Кроме того, в части реализации нового закона не отработан ни механизм передачи земельных участков от города к девелоперам, которые будут застраивать стартовые площадки, ни выбор самого подрядчика. Безусловно, любой город, областной центр или регион будет выступать крупнейшим земельным собственником подобного строительства. Но на каких условиях он будет выдавать участки и по каким критериям выбирать застройщика: будет ли это вариант крупного федерального игрока, готового передавать свою франшизу местным застройщикам, имеющим опыт строительства и ведения бизнеса в регионе по определенным стандартам, или иной вариант, пока непонятно. Важно понимать, что в большом количестве регионов России, на сегодняшний день, остались единицы девелоперов или застройщиков, продолжающих вести данный бизнес эффективно. В тоже время, объемы строительства запланированы колоссальные: только в крупнейших городах России, вроде Новосибирска и Уфы, это порядка 5-6 миллионов квадратных метров ввода. И их придется кому-то реализовывать. Основная сложность тут не только в достижении показателя в 120 млн кв. м жилья, но и в сроках, которые будут отведены под реализацию федеральной программы: если темпы ввода будут растянуты на длительный промежуток времени, то задача кажется посильной. В этом случае, срок повлияет также и на снижение стоимости продающихся в регионах квартир, потому что объем предложения будет существенно большим.
Однако у закона есть один существенный плюс: комплексное развитие территорий. Основной идеологией 494-ФЗ, по версии законотворцев, является улучшение инфраструктуры городов, изменение и улучшение качества жизни и социального обеспечения граждан, в том числе, наполнение территорий общественной и торговой инфраструктурой.
«В этом отношении, я вижу существенный плюс: появление квалифицированных торговых объектов и стрит-ритейла в новых домах, который существенно отличается от тех объектов, которые на сегодняшний день располагаются в объектах ветхого жилья», – отмечает Вячеслав Рожманов.
С учетом того, что в программу попадут объекты постройки не только 1970-х или 1955-х годов, а даже 1900-х, двух-трех-этажные строения, где либо в принципе не было в никакой коммерческой инфраструктуры, либо она появлялась на месте квартир на первых этажах, не рассчитанных под планировочные решения стрит-ритейла, с отсутствием зальных возможностей, программа реновации кардинально поменяет коммерческую инфраструктуру российской провинции, а города получат качественное и современное развитие территорий для комфортной жизни.
