Прародителем и родоначальником всех транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) можно назвать знаменитого архитектора Льва Кекушева. Для Саввы Мамонтова он спроектировал 17 станций на ж/д дороге Вологда-Архангельск. Каждая станция была не только вокзалом, туда были включены масса сопутствующих построек, в некоторых были даже школы.
В 2021–2023 годах в столице планируется построить 33 транспортно-пересадочных узла. Сейчас ТПУ как инфраструктурный объект нужен и важен, так как современная транспортная система должна давать больше, чем остановку или точку пересадки. ТПУ, это условные хабы или точки многофункционального использования, где люди могут успеть сделать еще что-то, чем просто приехать и уехать. Это важно с точки зрения инфраструктуры и социальной части. С точки зрения эффективности коммерческой недвижимости, а именно торговой, ТПУ могут быть интересны инвесторам. Основным фактором в этом вопросе будет являться месторасположение ТПУ. Связано это с тем, что трафик людей на ТПУ плохо конвертируется в прямых клиентов торгового центра, потому что этот трафик пробегающий, сквозной. Поэтому главным элементом успешности торговой недвижимости в рамках ТПУ будет его близость к многоэтажной жилой застройке. Если этого нет, то максимум, что будет возможно – это размещение небольшого количества мелких торговых объектов для удовлетворения спроса потребителей в сопутствующих товарах, киосков и мини-маркетов.
Объединение ТПУ с торговым центром может не добавить торговому центру полноценного трафика и нормальной конверсии, если только рядом не будет многоэтажной жилой застройки. Зато жилые комплексы в составе ТПУ влияют не только на развитие городской среды, но и имеют целесообразность экономическую. Новостройки привлекают покупателей, а покупатели – новых инвесторов, которые нужны для строительства и благоустройства транспортно-пересадочных узлов. По сути именно с помощью жилья и удаётся привлекать к ТПУ сторонние инвестиции.
В РЖД уже официально объявили о развитии новой программы, задача которой трансформировать вокзалы в точки притяжения и многофункциональные пространства.
Сейчас самые удачные и перспективные ТПУ — те, что расположены в локациях с высокой деловой активностью, в сосредоточении жилых комплексов. Это «Деловой центр» ММДЦ «Москва-Сити», «Площадь Гагарина» — «Вавилова, 4», «Донское подворье».
Подробнее в апрельском номере СRE RETAIL